Статьи

Стремительно развивающиеся цифровые технологии, неуклонно проникающие во все сферы нашей жизни, не обошли стороной и рынок недвижимости, где всё чаще упоминается термин PropTech.

PropTech (от англ. Property Technologies — технологии в недвижимости) — явление многогранное. Оно объединяет все современные инновационные технологии и прикладные решения в области создания недвижимости и управления ею (сделки, связанные с недвижимостью, инвестиционный анализ, строительство и дизайн, девелопмент, содержание недвижимости и т.д.).

Стартапы в области PropTech развиваются в двух основных направлениях: предлагают инструменты, способные помочь профессионалам в сфере недвижимости улучшить свои сервисы или повысить продуктивность, либо стремятся профессионалов заменить.

Так что же несёт с собой PropTech и какое влияние он способен оказать на один из самых, казалось бы, стабильных рынков?

PropTech — новый тренд на рынке недвижимости SergeyNivens / Depositphotos

Как встречают PropTech на рынке недвижимости?

Обратимся к цифрам. Результаты опроса компании KPMG, проведённого летом 2018 года среди ведущих игроков рынка недвижимости, показали следующее: 97 % опрошенных считают, что цифровые и технологические инновации в любом случае окажут влияние на их бизнес, при этом 60 % убеждены, что влияние это будет значительным. 78 % респондентов отметили, что такое влияние уже возросло в течение прошедших 12 месяцев.

Большинство участников опроса (73 %) оценивают PropTech положительно, рассматривая этот тренд как новую возможность для развития их бизнеса, однако 25 % видят в нём и своеобразную угрозу. Признавая неизбежность инноваций и их общую позитивную направленность, 56 % респондентов сознаются, что пока не могут говорить о “цифровой зрелости” своих компаний. Лишь 7 % опрошенных убеждены, что в этой области находятся на передовом рубеже.

30 % участников опроса отметили, что уже инвестируют или планируют инвестировать в PropTech стартапы, а 66 % указали, что пока не имеют ни чёткого представления о перспективах использования цифровых и технологических инноваций, ни соответствующих стратегий.

Интересно, как за год изменились представления участников опроса о том, какие именно достижения PropTech окажут влияние на деятельность их компаний и на рынок недвижимости в целом. Так, большинство участников опроса KPMG 2017 года  (53 %) предположили, что в ближайшие три года их компании вероятнее всего воспользуются инновациями PropTech в области “больших данных” (от англ. Big Data — структурированных и неструктурированных данных, отличающихся выдающимися объёмами и разнообразием, обрабатываемых определенными программными инструментами) и аналитики.

Говоря о том, какие тренды PropTech в следующие пять лет окажут наибольшее влияние на рынок недвижимости в целом, 44 % респондентова также выделили big data, 16 % отметили возможности интернета вещей (от англ.  Internet of Things, IoT — единая сеть, объектов, связанных между собой через сеть Интернет, способных собирать данные и обмениваться ими. К таким объектам могут относиться бытовая техника, автомобили и т.д.), а 15 % — развитие искусственного интеллекта.

Многие участники рынка недвижимости пока не имеют ни чёткого представления о перспективах использования цифровых и технологических инноваций, ни соответствующих стратегий ra2studio / Depositphotos

Опрос 2018 года показал, что в краткосрочной перспективе большего влияния как на рынок недвижимости в целом, так и на собственные компании респонденты ожидают от автоматизации (30 и 31 % соответственно). На втором месте (у 27 % в обоих случаях) оказались “большие данные”. Третье место разделили искусственный интеллект и интернет вещей. В долгосрочной же перспективе наибольшего влияния ждут от технологий искусственного интеллекта (32 и 28 %).

Отметим, что игроки рынка недвижимости пока не видят действительно серьёзного потенциала таких инноваций, как блокчейн, автономные транспортные средства (включая дроны или самоуправляемые машины), технологии 3D печати, виртуальной или дополненной реальности, 5G.

Готовы ли инвесторы поддерживать PropTech?

Статистика свидетельствует, что в решении проблемы инвестирования PropTech проектов 2017 год стал поворотным. Начиная с 2016 года, стартапы в этой области стали получать ощутимую поддержку венчурных фондов. Так, например, только в США объём соответствующих инвестиций увеличился с 44,7 млн долл. в 2012 году до 6,5 млрд долл. в 2017-м.

Исследования рынка, проведённые компанией RE:Tech, показали, что в 2017-м фонды инвестировали в PropTech около 12,6 млрд долл., поддержав таким образом 347 сделок. Мировой объём инвестиций в данную область рынка при этом увеличился на 92 %. В 2018 году рассматриваемая тенденция продолжилась.

Новые возможности, открывающиеся перед рынком недвижимости, благодаря инновационным технологиям, оценили и крупные инвесторы: именно в PropTech неоднократно инвестировал SoftBank; Amazon вложил деньги в компанию, занимающуюся модульным домостроением; Sequoia Capital оказал поддержку Airbnb и WeWork’s.

Эксперты отмечают, что больший интерес у инвесторов вызывают уже действующие игроки на рынке недвижимости, использующие технологии, нежели технологические компании, готовые предложить новые решения и продукты для этой сферы.

Какие изменения несут новые технологии на рынок недвижимости?

Несмотря на то, что рынок недвижимости традиционно довольно консервативен, многие эксперты сходятся во мнении: в ближайшие годы под воздействием растущего спроса на инновации он неминуемо изменится до неузнаваемости. Множество проектов нацелены на то, чтобы помочь покупателю найти дом своей мечты без участия посредников или организовать счастливую встречу арендодателя и арендатора.

Как показал опрос, проводившийся аналитиками HSBC, 37 % респондентов — покупателей недвижимости чувствовали себя некомфортно (испытывали стресс) в ходе вынужденного общения со множеством людей, вовлечённых в сделку (агентов по недвижимости, адвокатов, продавцов и т.д.). 29 % опрошенных сочли излишне изматывающими переговоры о цене, 28 % — решение налоговых вопросов, а 24 % — оформление необходимых юридических документов.

Число сделок, заключённых без предварительногофактического посещения объекта недвижимости, растёт alexroz / Depositphotos

Современные технологии и онлайн-платформы предоставят пользователям возможность совершать сделки самостоятельно. Приобретение и продажа недвижимости будут значительно упрощены. Сегодня среди наиболее известных PropTech стартапов, взявших на себя функции риэлтеров, можно выделить американские Redfin, Zillow, OpenDoor, Trulia. В Великобритании популярность набирает сервис Tepilo, в Китае — Homelink. В своей работе компании используют анализ big data, что позволяет формировать предложения, соответствующие запросам клиента.

Развитие таких проектов отразится на работе агентов по недвижимости, которые, скорее всего, станут выступать лишь в роли консультантов и/или провайдеров технологических платформ.

Согласно исследованиям HSBC, большинство потребителей пока не готовы доверять чат-ботам или роботам-консультантам в вопросах ипотечного кредитования (так поступить решились бы лишь 11 % респондентов). Эксперты полагают, что это, в свою очередь, оставляет простор для технологических решений, позволяющих получать удалённые консультации через онлайн-чаты или видеообщение. Кроме того, стремительно повышается качество сервиса, предоставляемого чат-ботами, а их недостатки становятся всё менее очевидными.

Используя аналитику данных и искусственный интеллект, владельцы недвижимости смогут получать исчерпывающую информацию о спросе на те или иные объекты, а также прогнозы и рекомендации. Именно так действует стартап Skyline AI, предлагающий услуги инвестиционного советника. Программа самостоятельно определяет наиболее выгодные для вложений активы, подсказывает, когда лучше провести капремонт или повысить аренду.

Серьёзно повлиять на процессы приобретения недвижимости (особенно зарубежной) сможет развитие технологий виртуальной реальности (VR), с помощью которых предварительный осмотр активов недвижимости можно производить удалённо. Виртуальная реальность даёт возможность досконально изучить предварительные планировки и дизайн помещений до того, как будут проведены работы по ремонту, и при необходимости внести коррективы.

Использование VR-технологий позволяет проводить виртуальные туры по зданиям, причем осматривать объект можно как с монитора компьютера в 2D-формате, так и с помощью специальных VR-очков в режиме 3D. Кроме того, клиенту обычно предоставляют подробные панорамные фотографии и возможность следить за объектом (в том числе, строящимся) в режиме реального времени через веб-камеры с обзором 360°. Одними из признанных лидеров в области создания VR являются EyeSpy360 (Великобритания) и  Matterport (США).

В ходе опроса, проводившегося онлайн-брокером Redfin (США) в 2017 году, 33 % респондентов рассказали, что приняли решение о покупке дома без фактического посещения объекта, воспользовавшись возможностями, которые предоставляют цифровые технологии (в 2016 году так действовали всего 19 % опрошенных).

Влияние PropTech не ограничивается вмешательством в процессы совершения сделок купли-продажи или аренды недвижимости. Современные технологии позволяют автоматизировать работу по управлению объектами недвижимости. Подобные программы помогают, например, отслеживать сроки договоров аренды, управлять счетами, вести учет имущества, оплачивать налоги, выставлять объекты для аренды на сайты объявлений, а также мониторить доходы и расходы. Сегодня сферу управления недвижимостью уверенно покоряет SMS Assist.

PropTech-сервисы, предлагающие решения на основе интернета вещей и искусственного интеллекта, позволяют минимизировать затраты, связанные с обслуживанием недвижимости, — помогают контролировать энергопотребление, своевременно выявлять неисправности и дефекты оборудования и т.д.

Например, стартап Enertiv из Нью-Йорка обещает своим клиентам до 5 % экономии операционных затрат за счет решений, в основе которых лежит машинное обучение, большие данные и IoT. Компания обеспечивает здания различными датчиками, которые непрерывно передают информацию о его состоянии. При этом система сама определяет неисправность, либо выявляет оборудование, которое находится на грани отказа и информирует об этом. Кроме того, система позволяет арендодателям в режиме реального времени отслеживать заполняемость объектов.

Многие PropTech компании работают, объединяя несколько технологических решений. Так, например, Opendoor приобретает недвижимость через интернет,  напрямую у домовладельцев, по цене, установленной алгоритмом на основе Big Data. Усовершенствовав жилье, они выводят его обратно на рынок. Используя большие данные, интернет вещей, дигитализацию, компания значительно упрощает процесс покупки – установленные в зданиях и помещениях электронные замки позволяют проводить просмотры недвижимости в любое удобное для покупателя время, без предварительной записи. В присутствии агента при этом нет необходимости. Код замка можно получить через специальное приложение.

Влияние PropTech на рынок недвижимости будет неизбежно расти под воздействием спроса на инновации. Приобрести жилой или коммерческий объект в любой точке мира станет также просто, как купить ценные бумаги, а управлять объектами будут виртуальные помощники.

Успешность традиционных игроков рынка вскоре будет зависеть от того, как быстро они смогут приспособиться к происходящим изменениям.

Материал подготовлен для PropTechRussia.com

США остаётся самым крупным по объёму сделок рынком коммерческой недвижимости в мире несмотря на колебания в динамике в последние годы. Так, в 2017 году общая сумма сделок составила 376 млрд долл. — на 8 % меньше, чем в 2016-м. Однако за первые три квартала 2018 года объём инвестиций в американскую недвижимость снова увеличился на 14 % до 341 млрд долл. Общий объём сделок за 2018 год, по оценкам JLL, должен был увеличиться в годовом исчислении на 10 %. Резкое сокращение инвестиций из Китая отразилось прежде всего на рынках Нью-Йорка (общая сумма сделок сократилась на 54 %) и Cан-Франциско (снижение на 52 %) — на эти города приходится две трети всех китайских инвестиций в недвижимость США.

Многие инвесторы, вкладывающие средства в зарубежную недвижимость, стремятся к высокой доходности. Однако не все понимают, что бóльшая начальная доходность подразумевает бóльшие риски, то есть вероятность снижения доходов в долгосрочной перспективе.

Мы рекомендуем клиентам заранее оценивать риски и продумывать стратегию инвестирования с оптимальным балансом доходности, надёжности, трудозатрат и других факторов эффективности вложений. Большинству клиентов Tranio подходит простой арендный бизнес в стабильной локации, с долгосрочным арендным контрактом и управлением через управляющую компанию. В этой статье мы рассмотрим, как обеспечить наилучшую доходность при такой стратегии.

Почему простой арендный бизнес

Типичные инвесторы, которые пользуются услугами Tranio,— успешные предприниматели из России, Бразилии, Ирана или Китая. Как правило, на родине у них есть активный бизнес, который приносит основную прибыль. От зарубежной недвижимости они предпочитают получать пассивный доход с минимальной вовлечённостью в управление. Это инвестиции не столько ради прибыли, сколько с целью сохранить капитал и защитить его от политических и экономических рисков своей страны.

Большинство клиентов не планируют продавать свою доходную недвижимость в ближайшей перспективе. Эта собственность обеспечивает инвесторам личный пенсионный фонд и служит гарантией финансового благополучия их детей. Ещё один важный мотив — вид на жительство в США или странах Европы, которые предоставляют такую возможность покупателям недвижимости.

Нашим инвесторам обычно не подходят проекты добавленной стоимости — строительство или редевелопмент. Вложения в них связаны с высокими рисками, среди которых превышение сметы, трудности с оформлением разрешительных документов, завышенная цена покупки и долгие поиски покупателя. От инвестора требуется активное участие в проекте и определённая квалификация в строительном бизнесе. Проекты девелопмента эффективны как основной род деятельности, а не как инструмент сохранения капитала.

Таким образом, непрофильным инвесторам мы рекомендуем простой арендный бизнес: покупать недвижимость и сдавать её в аренду. Это низкорискованная и несложная в реализации стратегия.

Бюджет и типы объектов

Мы рекомендуем рассматривать инвестиции в зарубежную недвижимость при бюджете от 200 тыс. евро. Дешевле, за редким исключением, трудно купить ликвидный объект. В этом сегменте мы рекомендуем покупать жилые апартаменты. Среди их преимуществ — высокая ликвидность и стабильный спрос.

При бюджете свыше 2,5 млн евро стоит ориентироваться на коммерческие объекты — в первую очередь торговую недвижимость и дома престарелых.

Независимо от бюджета, 50–60 % от стоимости объекта обычно можно взять в кредит, так что инвестиции в доходную недвижимость можно начинать и со 100 тыс. евро собственных средств.

Типы коммерческой недвижимости и их параметрыДанные Tranio (средние рекомендованные показатели)*

Типы объектов	Доходность, % годовых	Срок договора аренды	Преимущества	Недостатки
От 300 тыс. евро
Квартиры (краткосрочная аренда)	5–7	От 1 суток	Высокая ликвидность; по сравнению с долгосрочной арендой — выше доходность и нет проблем с выселением жильцов; больше потенциал роста арендных ставок	Риски менеджмента и простоев; по сравнению с долгосрочной арендой — более быстрый износ
Квартиры (долгосрочная аренда)	2–3	От 1 года	Высокая ликвидность; высокий спрос со стороны арендаторов, стабильный даже во время кризиса	Риски менеджмента и простоев; проблемы с выселением жильцов
Студенческое жильё	4–6	От 6 месяцев	Высокий спрос со стороны арендаторов	По сравнению с квартирами — ниже ликвидность, сложно перепрофилировать
От 2,5 млн евро
Доходные дома	3–5	От 1 года	Высокая ликвидность, потенциал роста капитализации	Низкая доходность, много арендаторов, проблемы с выселением, нужна управляющая компания
Уличные магазины	3–4	3–10 лет	Высокая ликвидность, потенциал роста капитализации	Низкая доходность
Супермаркеты	5–6,5	12–15 лет	Высокая доходность, продолжительные контракты	Чем ближе срок окончания договора, тем ниже ликвидность
От 10 млн евро
Дома престарелых	5–6,5	20–25 лет	Рост количества пенсионеров, продолжительные контракты	Сложно перепрофилировать
Торговые центры	4–6	5–15 лет	Высокая доходность	Риски менеджмента при большом количестве арендаторов
Гостиницы	4–6	10–20 лет	Высокая доходность	Сложно перепрофилировать

* Средние показатели для объектов:

• в благополучных районах крупных европейских городов;
• новые объекты или после капитального ремонта;
• арендные контракты в начале срока действия.

Локация

От расположения объекта напрямую зависят риски и доходность инвестиций. Мы рекомендуем инвестировать в страны с развитой экономикой и стабильной политической системой. Наименьшими рисками отличаются Австрия, Великобритания, Германия, США, Франция и Швейцария: в этих странах меньше всего вероятность гиперинфляции, падения национальных валют и сокращения ВВП.

Большинство российских клиентов предпочитают Германию из-загеографической близости, а также потому, что по сравнению с другими перечисленными странами доходность в Германии немного больше, условия кредитования лучше, а налоги немного ниже. Но другие страны из этого списка тоже представляют интерес: например, одни инвесторы выбирают США, потому что ожидают там большей капитализации, другие опасаются ослабления германской экономики из-за политических событий, а третьи приобретают доходную недвижимость в странах, где сосредоточены их деловые или личные интересы.

Мы советуем также учитывать, в какой валюте будут номинированы траты семьи инвестора через 5–10 лет. Например, если у вас есть жилая недвижимость в Великобритании и там же учатся ваши дети, то стóит присмотреться к объектам, арендный доход от которых генерируется в фунтах стерлингов.

Среди населённых пунктов лучше выбирать либо мегаполисы и их благополучные пригороды, либо города средней величины с растущим населением, развитым рынком труда и потенциалом экономического роста. Мы советуем ориентироваться на проверенные локации, в которых уже есть успешный опыт инвестиций соотечественников. Например, удачные варианты — западноевропейские столицы и крупные города Западной Германии.

Выбор района зависит от типа недвижимости. Например, уличные магазины лучше покупать на центральных улицах с оживлённым трафиком, а торгово-складские помещения — на выезде из крупного города рядом с трассой.

Арендаторы и арендный договор

Если вы сдаёте в аренду жилую недвижимость, то в качестве съёмщиков предпочтительны представители среднего класса с хорошей кредитной историей и стабильными доходами. А в сегменте коммерческой недвижимости наименее рискованны объекты, которые уже сданы в аренду крупным корпоративным арендаторам, работающим на рынке десятки или сотни лет. Вероятность банкротства таких съёмщиков меньше, чем мелких частных компаний. Информацию о финансовом состоянии арендаторов можно запросить у юристов в процессе экспертизы объекта (Due Diligence).

Объекты с большим количеством арендаторов (например, доходные дома или торговые центры) не подходят зарубежным непрофильным инвесторам. По нашему опыту, если съёмщиков больше пяти, это существенно увеличивает риски менеджмента и повышает требования к профессионализму управляющей компании. Лучше всего приобретать недвижимость с единственным арендатором.

Важное условие арендного договора — разделение расходов на содержание объекта между собственником и арендатором: кто оплачивает налог на недвижимость, коммунальные услуги, страховку и другие статьи расходов. Мы советуем снижать риски, покупая объекты, в которых максимум эксплуатационных расходов возложен на арендатора. Договора такого типа называются NN Lease (Double Net Lease) или NNN Lease (Triple Net Lease), их отличия от других вариантов показаны в таблице:

Тип аренды	Расходы собственника
	Ремонт фасада и строительных конструкций	Содержание и обслуживание	Страховка	Налог на недвижимость
Gross Rent Lease	✓	✓	✓	✓
N Lease (Single Net Lease)	✓	✓	✓	·
NN Lease (Double Net Lease)	✓	✓	·	·
NNN Lease (Triple Net Lease, аналог в Германии —Dach & Fach)	✓	·	·	·
Absolute NNN Lease	·	·	·	·

Рекомендуется приобретать объекты c долгосрочными (10–20 лет) арендными контрактами без права расторжения, причём с жёсткой арендной ставкой без привязки к операционным показателям бизнеса арендатора. Имейте в виду, что такой договор накладывает обязательства на обе стороны: речь не только о том, что арендатор гарантирует стабильную арендную плату на весь этот срок, но и о том, что собственник не имеет права выселить арендатора до окончания срока договора.

Долгосрочные контракты дают инвестору дополнительную страховку от ценовых коррекций, от которых не защищены даже самые надёжные рынки недвижимости. Если вы инвестировали в объект с 15–20-летнимконтрактом, то с высокой долей вероятности период снижения цен придётся на первые 10 лет владения, поскольку циклы рынка недвижимости сменяют друг друга каждые 7–10 лет. При жёстких контрактах на 15–20 лет ценовые колебания не отразятся на вашем доходе, так как нельзя досрочно расторгнуть договор или снизить арендную плату. Таким образом, вы сможете подождать, пока рынок восстановится, и выйти из проекта при удачной конъюнктуре.

Даже при продолжительных контрактах обычно можно индексировать арендные ставки в соответствии с инфляцией, то есть ежегодно повышать их примерно на 1–2 %. При позитивном развитии рынка в этом есть свои минусы. Например, если рынок недвижимости каждый год растёт на 4 %, и через 10 лет вы хотели бы сдавать объект существенно дороже роста инфляции — вы не сможете этого сделать, потому что вас ограничивает контракт. Поэтому инвесторам, которые верят в подъём рынка в долгосрочной перспективе, лучше покупать объекты с пятилетними контрактами (например, торговую недвижимость на пешеходных улицах) и индексировать стоимость аренды по окончании контракта.

Потенциал роста стоимости

Низкорискованные активы на западных рынках продаются с начальной арендной доходностью от 3 до 7 %. Покупать объекты с начальной доходностью более 7 % мы считаем неоправданным и невыгодным для зарубежного инвестора: в таких проектах высока вероятность, что на горизонте 5–10 лет реализуется какой-либо риск, стоимость ликвидации которого окажется выше, чем премия за риск на входе.

Кроме того, рынки с низким уровнем рисков и доходности (как правило, это центры и престижные районы крупных городов) дорожают быстрее, чем те, что характеризуются высокой начальной доходностью и сопутствующими высокими рисками.

Например, как показал проведённый Tranio ретроспективный анализ цен на недвижимость в США, с 2001 по 2015 год объекты с начальной доходностью 3 % росли в цене в среднем на 5 % в год, с доходностью 5 % — на 4,7 %, с доходностью 7 % — только на 3,5 % в год, а объекты с доходностью 9 % могли падать в цене. При этом среди дешевеющих объектов меньше всего теряли в стоимости те, что имели более низкую доходность. Вероятность падения цены выше у объектов с более высокой начальной доходностью, так что с учётом вероятности реализации этого риска объекты с начальной доходностью 3–7 % дают в итоге бóльшую суммарную доходность.

Для прогноза роста цен важны также перспективы развития района. Быстрее всего дорожает недвижимость там, где происходит джентрификация — процесс, при котором промышленные районы превращаются в престижные жилые, облагораживается территория, развивается инфраструктура, а население с низким уровнем доходов вытесняется более состоятельным. При этом наиболее выигрышны районы, которые находятся близко от центра города или имеют удобное транспортное сообщение с центром.

Оптимальная доходность зависит не только от рисков, но и от срока инвестиций. Чем меньше срок, тем бóльшая начальная доходность имеет смысл в рамках диапазона 3–7 %. Например, без учёта кредита при 20-летнем сроке инвестирования наибольшая совокупная доходность (с учётом роста капитализации) достигается при начальной доходности 3,8–5,8 %; а если срок инвестирования — 10 лет, то оптимальная начальная доходность — 4,5–6,5 %. Такой вывод аналитики Tranio получили в результате исследования 100 пар «доходность — прирост капитализации» для жилой и нежилой недвижимости Германии. 

Кредит

Можно увеличить доходность с помощью ипотеки.

Деньги, привлечённые за счёт ипотеки, стоят дешевле, чем арендатор платит за аренду. Например, при покупке инвестиционной недвижимости в Германии можно рассчитывать на кредит в размере до 60 % от стоимости объекта под 2–3 % годовых. При арендной доходности 6,5 % доходность на вложенный капитал с учётом кредита может достигать 8–10 %.

В общем случае самые дешёвые кредиты — с плавающей ставкой без возможности досрочного погашения, а самые дорогие — с фиксированной ставкой, допускающие досрочное погашение.

Лучше брать кредит на продолжительный срок (10–15 лет): чем больше срок, тем дороже деньги, но и тем меньше риск, что негативная конъюнктура рынка повлияет на условия рефинансирования. В случае коммерческой недвижимости рекомендуется оформлять ипотеку по схеме, при которой в первую очередь платятся проценты, а тело кредита — ближе к концу срока кредита. При этом желательно, чтобы к концу срока было погашено не менее 40–50 % тела.

Не стóит перекредитовывать объект и брать в долг слишком много. Но и не следует занимать слишком мало, так как странно было бы не использовать возможность взять кредит дешевле, чем платит арендатор.

Оптимизация налогов

Что касается оптимизации налога на доходы, то физические лица в Европе и США платят его пропорционально размеру дохода, и недвижимость стоимостью до 1 млн евро проще оформить на физическое лицо. Более дорогой объект выгоднее зарегистрировать на компанию, потому что у юридических лиц обычно плоская и более низкая ставка налога на прибыль. Также компаниям легче снижать налогооблагаемую базу за счёт амортизации и вычетов по займам от банка и учредителя.

Лучше всего, если сделку удаётся организовать так, чтобы платить налоги только в стране нахождения объекта недвижимости. Такая возможность зависит от налогового резиденства инвестора, межгосударственных соглашений об избежании двойного налогообложения, формы собственности и других факторов. Консультанты Tranio при помощи налоговых советников помогают каждому клиенту индивидуально структурировать сделку и оформить кредит на оптимальных условиях.

Выход из проекта

Обычный срок владения доходной недвижимостью до продажи — 5–20 лет. Как правило, нужно не менее 13–14 лет, чтобы объект окупился и начал приносить прибыль. В некоторых странах инвесторы ориентируются на срок, при продаже после которого не выплачивается налог на прирост капитала (например, в Германии это 10 лет).

Можно ли будет выгодно продать недвижимость через много лет — один из ключевых рисков инвестиций, который часто не учитывают клиенты, интересующиеся высокой доходностью. Их привлекают предложения с начальной доходностью 8 % и выше; типичные примеры — парковки или жильё для студентов на периферии. Ключевой недостаток таких объектов — низкая ликвидность, то есть маленький спрос на покупку. Если вы соберётесь их продать, придётся существенно снизить цену, что в итоге нивелирует высокую начальную доходность.

При горизонте планирования 10–20 лет мы советуем рассматривать коммерческую недвижимость с начальной доходностью 5 % (при соблюдении остальных рекомендаций из этой статьи). Чаще всего их стоимость растёт на 2–3 % в год вместе с рынком или даже быстрее него. Это надёжные объекты, которые можно выгодно продать и раньше запланированного срока, если ваши планы изменятся. А при стрессовом сценарии такая недвижимость меньше теряет в цене, чем более рискованные объекты с высокой начальной доходностью.

Однако если вы собираетесь продать объект через 1–3 года, то лучше всего покупать наиболее доходную недвижимость в регионе с потенциалом роста. Сегодня одной из таких локаций в Европе считается Испания с её центральными рынками Мадрида и Барселоны. Впрочем, нельзя сказать, сохранится ли рост этих рынков в ближайшие 10–20 лет, поэтому для долгосрочных инвестиций нацеленных на сохранение капитала лучше выбирать более предсказуемые локации.

Если вы планируете не продавать недвижимость, а оставить её наследникам, то важно выбрать правильный формат владения, чтобы оптимизировать налоги на наследство. Например, во Франции нет налогов на наследование и дарение, если объект зарегистрирован на гражданскую компанию по операциям с недвижимостью (SCI). А в Великобритании налогом на наследование не облагается недвижимость, оформленная на офшорную компанию.

Вот сводка основных рекомендаций Tranio для инвесторов в зарубежную недвижимость:

	Жилая недвижимость	Нежилая недвижимость
Минимальный бюджет	300 тыс. евро	2,5 млн евро
Типы объектов	Квартиры, жильё для студентов	Торговая недвижимость на людных улицах, супермаркеты, дома престарелых
Страны	Австрия, Великобритания, Германия, США, Франция, Швейцария
Города	Крупные населённые пункты с хорошей демографией и потенциалом экономического роста
Районы	Места с хорошей экологией и инфраструктурой, популярные у среднего класса; окрестности вузов, медицинских центров и деловых кварталов	Вблизи транспортных артерий и остановок общественного транспорта, в местах скопления других объектов аналогичного профиля
Потенциал роста капитализации	Высокий	Средний
Срок инвестирования	От 10 лет
Оптимальная начальная доходность	4–6 % (можно повысить за счёт кредита)
LTV (доля заёмных средств от стоимости объекта)	60 %
Кредит	Самые дешёвые кредиты — с плавающей ставкой без возможности досрочного погашения; следует выбирать схему, при которой сначала погашаются проценты, а тело — ближе к концу срока
Срок кредитования	10–15 лет
Арендаторы	Представители среднего класса, семьи с детьми, студенты, офисные работники, пенсионеры	Крупные торговые сети и управляющие компании, которые работают на рынке несколько десятилетий и находятся в хорошей финансовой форме
Тип аренды	NN или NNN (максимум эксплуатационных расходов на арендаторе); долгосрочный контракт без права расторжения
Срок аренды	1 сутки (краткосрочная), 1 год (долгосрочная)	5–20 лет

Какую недвижимость за рубежом предпочитают покупать инвесторы из СНГ и как изменилось их поведение за последние годы? Эти вопросы легли в основу шестого ежегодного аналитического исследования Tranio, проведённого в начале 2017 года и основанного на результатах опроса 268 риелторов из 32 стран.Итоги опроса позволяют составить типичный портрет русскоговорящего покупателя доходной недвижимости за рубежом:

Род деятельности Предприниматель, владелец бизнеса
Причины инвестирования Экономическая и политическая стабильность в стране приобретения недвижимости
Стратегия инвестирования Простой арендный бизнес
Сроки инвестирования Не менее 5 лет
Ожидаемая доходность 4–8 % годовых
Локации Районы рядом с центром города
Типы объектов Квартиры, отели, доходные дома, торговая недвижимость
Бюджет До 2 млн евро
Финансирование Кредит 40–60 % от стоимости недвижимости
Основные трудности Найти подходящую недвижимость, получить кредит, перевести деньги
1.Численность инвесторов
2.Род деятельности инвесторов и причины покупки недвижимости
3.Стратегии инвестирования
4.Сроки владения недвижимостью
5.Ожидаемая доходность
6.Локации
7.Типы недвижимости
8.Бюджет русскоговорящих инвесторов
9.Финансирование доходной недвижимости
10.Сложности русскоговорящих покупателей
11.Прогноз

1. Аудитория инвесторов
Русскоязычные покупатели доходных объектов становятся всё заметнее на рынках зарубежных стран.
По сравнению с 2015 годом, когда компания Tranio проводила предыдущее исследование инвесторов, доля ответивших, что инвесторы составляют одну из основных категорий покупателей, увеличилась более чем в полтора раза — с 17 до 27 %. Наоборот, доля тех, кто отмечает малое количество инвесторов из СНГ, снизилась почти вдвое. 

«До 2013 года русскоязычные покупатели приобретали в основном жильё для собственного пользования на зарубежных курортах, — говорит Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio.— Покупатели тратили деньги, не рассматривая недвижимость в качестве инвестиций. В 2014–2015 годах произошла девальвация рубля, усугубились экономические проблемы в России и на Украине. Некоторые продавали или сдавали в аренду свои зарубежные „дачи“, а большинство из тех, кто только собирался купить курортную недвижимость, откладывали сделки. Однако мы заметили, что с 2014 года русскоговорящие стали чаще покупать объекты для получения дохода, то есть недвижимость стала способом сохранить капитал. И эта тенденция стала ещё более отчётливой в 2016 году».Всё больше риелторов отмечают заметную долю русскоязычных инвесторов.На зарубежных рынках недвижимости преобладают четыре категории русскоязычных инвесторов, самая заметная из которых — предприниматели (её отметил 81 % опрошенных). Остальные категории, которые указывали участники опроса,— менеджеры высшего звена, чиновники и знаменитости. 

2. Причины покупки инвестиционной недвижимости
Основные причины, по которым русскоязычные инвесторы покупают недвижимость в той или иной стране,— экономическая и политическая стабильность, потенциал роста цен и возможность получить вид на жительство (ВНЖ). 
Экономическая и политическая стабильность особенно часто становится причиной покупки недвижимости в Австрии, Чехии, Германии, США и Франции: этот мотив указали по 60–90 % респондентов в каждой из этих стран. «Инвесторы чаще всего выбирают эти рынки для получения постоянного, долгосрочного арендного дохода. Если бы не „Брекзит“и связанная с ним неопределённость, в этом списке могла бы оказаться и Великобритания», — считает Георгий Качмазов.
Потенциал роста цен отметили по 50–70 % опрошенных в Великобритании, Португалии и Таиланде. Великобритания и Таиланд также популярны для инвестиций в проекты редевелопмента (см. далее «Стратегии инвестирования»).
Возможность получить ВНЖ как основную причину покупки выбрали все 100 % опрошенных в Болгарии, Греции и Латвии, а также более 50 % в Португалии, Венгрии, на Кипре, в Турции и Испании. В этих странах можно получить статус резидента при покупке недвижимости или других активов.По сравнению с 2014 годом, когда компания Tranio проводила первое исследование инвесторов, на 25 % увеличилась доля респондентов, считающих экономическую и политическую стабильность основной причиной покупки доходной недвижимости за рубежом. Мы объясняем это тем, что всё больше русскоязычных инвесторов (особенно инвесторов из России) ищут альтернативу неустойчивым экономикам родных стран.

3. Стратегии инвестирования
Преобладание мотива «Экономическая и политическая стабильность» согласуется с другим наблюдением: большинство покупателей выбирают простой арендный бизнес, а такая стратегия предусматривает долгосрочные вложения на надёжных рынках.Этот вывод можно сделать из результатов опроса: более половины (64 %) риелторов считают, что менее 10 % русскоязычных инвесторов вкладывают средства в проекты добавленной стоимости (девелопмент или редевелопмент). 

Русскоговорящие почти не вкладывают средства в проекты добавленной стоимости в Болгарии, Венгрии и Хорватии — так считают по 100 % респондентов в этих странах. Такие инвестиции непопулярны также во Франции, Испании и США, где ответ «Инвесторов в девелопмент и редевелопмент менее 10 %» выбрали 85, 81 и 80 % опрошенных соответственно. Наоборот, ответ «Готовых инвестировать в проекты добавленной стоимости более 30 %» лидирует в Таиланде (50 % респондентов) и Великобритании (40 %). «В Великобритании уже давно много русскоговорящих инвесторов. Многие владеют арендным бизнесом, большинство — опытные профессионалы. Как любые инвесторы, они постепенно развиваются и двигаются к более сложным проектам добавленной стоимости», — говорит Георгий Качмазов.

Подробнее о проектах добавленной стоимости Tranio.
Что касается инвестиций в фонды недвижимости, то большинство опрошенных (81 %) считают, что наши соотечественники редко вкладывают туда деньги. «Скорее всего, причина в недостатке информации о таком инструменте вложений. Есть клиенты, которые никогда не слышали о фондах недвижимости», — говорит Георгий Качмазов.Большинство инвесторов из СНГ вкладывают средства в простой арендный бизнес. Лишь немногие выбирают девелопмент, редевелопмент и инвестиции в фонды.

4. Сроки инвестирования
При девелопменте и редевелопменте срок владения недвижимостью обычно составляет менее пяти лет, при арендном бизнесе — более пяти лет. Доля риелторов, отметивших, что их клиенты планируют в будущем продать недвижимость, выросла с 48 % в 2015 году до 63 % в 2016-м. Из этого количества 59 % указали, что клиенты рассчитывают сделать это через 5–10 лет после покупки. Более трети (37 %) респондентов ответили, что покупатели не собираются продавать недвижимость, а планируют оставить её себе или передать по наследству. 
Предполагаемый срок продажи 3–5 лет чаще всего указывали риелторы в Венгрии (50 % опрошенных), США (43 %) и на Кипре (40 %). Скорее всего, в случае с Кипром такой ответ обусловлен тем, что многие инвесторы покупают на острове недвижимость для получения паспорта ЕС. Чтобы сохранить статус гражданина, достаточно держать в собственности активы на Кипре стоимостью 2 млн евро в течение 3 лет. После этого можно оставить только жильё стоимостью не менее 500 тыс. евро, продав остальные объекты. Тот же ответ (3–5 лет) не выбрал ни один респондент в Италии, Латвии и Франции, и его отметили менее 10 % в Австрии и Германии. При этом в Германии вариант «Через 10–30 лет» набрал наибольшую долю ответов (24 %). Однако вдвое больше риелторов в этой стране (52 %) считают, что покупатели обычно не собираются в будущем продавать недвижимость. По мнению большинства опрошенных, русскоязычные инвесторы планируют продавать купленную недвижимость не ранее чем через 5 лет.

5. Ожидаемая доходность
Уменьшается доля риелторов, считающих, что русскоязычные инвесторы ожидают высокую доходность. Доля респондентов, чьи клиенты рассчитывали получить от аренды более 8 % годовых, сократилась с 35 % в 2013 году до 20 % в 2016 году для жилых объектов и с 55 до 36 % для коммерческих.«Доходность от аренды недвижимости на ликвидных европейских рынках низка, и всё больше русскоговорящих инвесторов это понимают. Качественные ликвидные объекты в центральных локациях крупных городов приносят в среднем 3-5 % годовых. Доходность выше 7 % подразумевает перефирийную локацию, низкую ликвидность и повышенные риски», — говорит Георгий Качмазов. 
В большинстве стран респонденты чаще выбирали доходность до 8 %. Например, в Германии диапазон 4–8 % набрал 56 % ответов для жилья и 70 % для коммерческих объектов.Ожидаемую доходность более 8 % особенно часто отмечали в Таиланде: 62 % респондентов в сегменте жилья и 80 % в сегменте коммерческой недвижимости. Это может быть связано с тем, что доходность недвижимости в этой стране в целом выше по сравнению с европейской, так как инвесторы рассчитывают на премию за риск. По данным сайта Numbeo, жильё на Пхукете приносит в среднем 5–6 % годовых, в то время как на популярных рынках ЕС — 3–4 %.

6. Локации
Около половины (52 %) участников опроса считают, что инвесторы в основном выбирают районы рядом с центром городов, характеризующиеся умеренными рисками и средней доходностью. Популярность таких локаций особенно отмечали в Хорватии (100 % респондентов), Турции (86 %), Греции, Болгарии (по 75 %), Испании (71 %) и Чехии (69 %). Центральные районы столиц и крупных городов (этот вариант выбрали 46 % опрошенных) востребованы в Латвии и Португалии (по 100 % респондентов), а также во Франции (86 %) и Венгрии (83 %). «Латвия, Португалия и Венгрия — относительно рискованные страны для инвестиций, где инвесторы, вероятно, не готовы вкладывать средства в периферийные регионы, — комментирует Георгий Качмазов.— Во Франции наши соотечественники выбирают исключительно Париж и Лазурный Берег и стараются инвестировать там в самые лучшие локации».Районы на окраинах и в маленьких городах выбрали лишь 2 % опрошенных, хотя в Болгарии, Греции и Таиланде этот вариант указали по 13 % респондентов. Примечательно, что эти три страны также отличаются повышенными рисками по сравнению с центрально- и западноевропейскими рынками. Для сравнения, в Германии только один респондент отметил популярность окраинных локаций.Риелторы, считающие, что инвесторы выбирают умеренную доходность (4–8 %), также часто отмечали популярность локаций, расположенных рядом с центром. Это соответствует реалиям рынка.

7. Типы недвижимости
Самые популярные объекты среди русскоязычных инвесторов — жилые квартиры и дома: 78 % респондентов отметили, что этот тип недвижимости входит в тройку наиболее востребованных. Особенно выделяются Болгария, Венгрия, Греция, Португалия и Хорватия, где этот ответ выбрали 100 % респондентов.Второй по популярности вариант — отели, его указали 26 % риелторов. Гостиничная недвижимость особенно востребована в Австрии (82 %) и Греции (60 %).
По сравнению с 2015 годом доля риелторов, отметивших отели как самые популярные объекты, сократилась на 15 %. «Стало меньше непрофессиональных инвесторов, которые хотят приобрести мини-отели, —комментирует Георгий Качмазов.— Такие клиенты начали чаще покупать доходные апартаменты. При этом мы наблюдаем рост числа профессионалов, заинтересованных в покупке более крупных и дорогих гостиниц».Ещё один актуальный тип недвижимости — доходные дома (их отметили 22 % опрошенных), особенно в Латвии (57 %), США (55 %), Таиланде и Чехии (по 44 %), а также Германии (37 %).На другие типы недвижимости приходится малая доля ответов, хотя их популярность заметна в отдельных странах. 

Как отмечает Георгий Качмазов, существенная часть интересующихся коммерческой недвижимостью ищет супермаркеты в Германии: инвесторов привлекает в них высокая доходность (6 %) и продолжительные арендные контракты (15 лет). По его мнению, интерес к ресторанам снизился из-за ростапрофессионализма инвесторов: стало меньше тех, кто ожидает высокую доходность, но не планирует заниматься бизнесом самостоятельно.«Уличные магазины также стали пользоваться меньшим спросом, потому что инвесторов из СНГ не привлекают низкие ставки доходности качественных объектов стрит-ретейла — 3–4 %», — говорит Георгий Качмазов. Большинство риелторов отмечают популярность жилой доходной недвижимости. По нашему мнению, такие объекты более понятны инвесторам, легче в управлении и требуют меньше вложений, чем торговые помещения, офисы и гостиницы.

8. Бюджет инвесторов
Чуть менее половины (43 %) участников опроса указали, что инвесторы из СНГ предпочитают покупать коммерческую недвижимость стоимостью от 300 тыс. до 1 млн евро. Около трети (32 %) выбрали меньшую ценовую категорию — до 300 тыс. евро. Те же ценовые сегменты преобладают среди инвесторов в жилую недвижимость. 
Судя по ответам риелторов, среди самых «дешёвых» стран — Болгария, Турция и Черногория, среди самых «дорогих» — Великобритания, Франция и США.Ценовые категории до 1 млн евро лидируют в большинстве стран. Это связано с тем, что инвесторы предпочитают доходное жильё, а для покупки таких объектов достаточно вложить от 100 тыс. до 1 млн евро.

9. Финансирование доходной недвижимости
По сравнению с 2015 годом на 3 % выросла доля риелторов, отмечающих, что многие русскоязычные покупатели берут ипотечный кредит на покупку зарубежной недвижимости. 
Доля клиентов, оформляющих кредит, варьируется в зависимости от страны. В Австрии, Германии и Испании более 70 % риелторов считают, что таких покупателей много. «Там, где дают кредиты на хороших условиях, большинство клиентов стремятся использовать эту возможность. Это сигнализирует о том, что русские инвесторы становятся профессиональнее, — говорит Георгий Качмазов.— Всё больше инвесторов понимают, что выгодное финансирование в Европе влияет на конечную доходность на вложенный капитал. Например, во многом из-за того, что в Германии нерезидентам доступна ипотека под 1,5 % годовых, эта страна стала одним из лидеров по притоку инвесторов из СНГ».
С другой стороны, в Венгрии, Греции, на Кипре, в Хорватии, Черногории и Таиланде русскоязычным покупателям трудно или почти невозможно получить ипотеку, и с этим связана 100-процентная доля ответов «Таких клиентов мало или совсем нет» в этих странах. В тех случаях, когда наши соотечественники берут кредит, доля заёмных средств в среднем составляет 40–60 % от стоимости объекта, как считают 52 % респондентов. Этот ответ чаще всего выбирали в Чехии (88 %), Великобритании (78 %), Испании (68 %), Австрии (64 %), США (60 %) и Германии (58 %). Вариант «Доля заёмных средств составляет менее 40 %» преобладает в Венгрии (100 % респондентов). Большинство банков этой страны не предоставляют финансирование гражданам стран, не входящих в ЕС, а в тех банках, что выдают кредит, максимальная сумма займа не превышает 64 тыс. евро. По мнению большинства опрошенных, русскоязычные инвесторы активно пользуются заёмным финансированием в тех странах, где оно доступно, и берут кредиты в размере до 60 % от стоимости недвижимости.

10. Сложности русскоговорящих покупателей
Риелторы отмечают, что с самыми большими трудностями покупатели сталкиваются на этапе поиска подходящего объекта: этот вариант указали 55 % участников опроса. «В будущем найти недвижимость для инвестиций станет ещё сложнее. Вследствие большого количества капитала на рынке практически нет хороших объектов по разумным ценам, за них идёт ожесточённая борьба», — считает Георгий Качмазов.На втором и третьем местах — варианты «Получить кредит» (18 %) и «Перевести деньги за покупку» (16 %). Вероятно, эти проблемы стали более актуальными в связи с ужесточением процедуры «знай своего клиента» и отзывом лицензий у российских банков. В 2015 году эти сложности отмечали лишь по 4 % респондентов. 

 

Вариант «Сложно убедиться в надёжности продавца» набрал большую долю в Таиланде (44 % опрошенных). Дело в том, что рынок этой страны менее прозрачен по сравнению с европейским и американским.

Ответ «Сложно получить кредит» тоже распространён в Таиланде (56 %), а также на Кипре (55 %) и в Великобритании (40 %). В Таиланде нерезидентам сложно получить ипотеку, на Кипре после банковского кризиса кредиты выдаются неохотно, а в Великобритании предъявляются высокие требования к заёмщикам.

Главные проблемы русскоговорящих инвесторов в 2016 году — найти подходящий объект, получить кредит и перевести деньги.

11. Прогноз

«В 2016 году клиенты выбирали долгосрочный горизонт планирования, ожидали умеренную доходность, предъявляли высокие требования к качеству локации и арендатора, понимали нюансы структурирования сделок и брали кредиты в банках, — подводит итог Георгий Качмазов.— Думаю, что эти тренды продолжат оставаться ключевыми и в 2017 году — клиенты становятся более профессиональными».

В 2017 год у русскоговорящих покупателей зарубежной недвижимости будут пользоваться повышенным спросом такие объекты и инструменты инвестиций:

Доходная недвижимость. Продолжится тенденция 2016 года: покупатели из СНГ будут чаще инвестировать, чтобы сохранить и приумножить капитал, и будут тратить меньше денег на курортное жильё для себя.

Проекты Value Added. «Поскольку количество опытных инвесторов растёт, а доходность от простых проектов низка (в среднем 5 %), мы прогнозируем, что в 2017 году больше клиентов будут инвестировать в девелоперские проекты, чтобы получить более высокую доходность (15 %) — причём как напрямую, так и через коллективные инструменты», — говорит Георгий Качмазов.

По нашему мнению, число инвесторов в редевелопмент особенно увеличится в Испании. Цены в этой стране с 2007 года упали на 40 % и, по прогнозам информационного центра Trading Economics, с 2016 по 2020 год могут вырасти на 20 %.

Студенческое жильё. В 2017 году вырастет спрос на студенческую недвижимость: в Великобритании и Германии активно возводятся микроапартаменты, и всё больше иностранцев приезжают в эти страны учиться. Также инвесторы продолжат покупать обычные арендные квартиры, отели и супермаркеты.

Альтернативные инструменты инвестирования в недвижимость. «По нашим прогнозам, в 2017–2018 годах россияне будут больше узнавать о коллективных инвестициях (краудфандинге) и фондах недвижимости и постепенно станут двигаться в этом направлении. Зачастую это более удобный формат, чем самостоятельная покупка и последующий менеджмент объекта», — говорит Георгий Качмазов.

Помимо этого, в 2017 году инвесторы из России продолжат менять структуру капиталов и активов за рубежом. Эта тенденция связана с тем, что валютные резиденты РФ обязаны отчитываться перед налоговыми органами об открытии и закрытии зарубежных счетов и вкладов, а собственники контролируемых иностранных компаний (КИК) — раскрывать информацию о своих зарубежных активах и платить налоги с прибыли, получаемой за границей.

Комментирует Георгий Качмазов: «С 2018 года российское государство будет знать о зарубежных банковских счетах российских налоговых резидентов. При этом РФ требует от своих налоговых резидентов платить налог 35 % на дешёвые кредиты (по формуле „9 % минус ставка кредита“). Но поскольку низкие ставки в Европе выгодны, то клиенты, скорее всего, не откажутся от ипотеки. Чтобы не нарушать требования российских регуляторов, больше инвесторов будут структурировать покупки через компании и таким образом уходить от обязательств, налагаемых на физических лиц».

 

В среду, 13 февраля 2019 года в Уилмингтоне, Джессика Лаутц, вице-президент по демографии и поведенческим исследованиям Национальной ассоциации риэлторов:

“За последние шесть лет, средние цены на жилье выросли на 22–30% в этом (Уилмингтон) регионе, согласно отчету, подготовленному для риэлторов Cape Fear и распространенному в среду утром во время саммита по доступности жилья в The Terraces на Sir Tyler в Уилмингтоне.

В графстве Нью Ганновер цифры показали рост средней цены нового дома на 25% с 2012 по 2018 год (около $285,000 в 2012 году до $355,000 в прошлом году) и 28% для существующего дома (с $234,000 до $301,000), согласно данным. к отчету.

Наибольший прирост средней цены в округе Пендер: 27% для новых домов (рост на $64,000 — чуть более $300,000) и 30% для существующих домов (рост с $210,000 до $273,000).”