Если вы решите покупать дом на вторичном рынке или инвестировать в дом на этапе строительства, я могу:
- Быть вашим представителем и советчиком при обсуждении цены и учесть все опции, за которые застройщики просят дополнительную оплату.
- Проверить качество дома и оценить возможные риски при необходимости реновации.
- Рассмотреть контракт от застройщика и найти потенциальные “подводные камни”.
- Следить за ходом строительства и решать все проблемы, которые могут возникнуть во время строительства с застройщиком.
- Быть вашим адвокатом в случае возникновения проблем с застройщиком, включая качество и сроки строительства.
- Посоветовать вам какой мортгедж (ипотека) лучше взять и почему, объяснить в деталях условия мортгеджа, также как “выторговать” у банка выгодные для вас условия финансирования.
- Посоветовать и организовать все нужные для вас инспекции.
- Договориться с застройщиком о льготах для вас в случае задержки в сдаче дома
Ниже один из примеров “недоделок”, с которыми я сталкивался при сдаче дома застройщиком и которые удалось договориться исправить за счет застройщика:
Итак, вот стандартные шаги, которые необходимо пройти, если вы решили купить дом в Северной Каролине.
Шаг 1. Оцените свои финансовые возможности по покупке и выплате дома.
- Свяжитесь с банком или ипотечным брокером (mortgage broker) и попросите сделать вам “mortgage pre-approval», процесс, который даст вам не только понимание о стоимости дома, который вы можете себе позволить, проценте займа, месячных платежах и т.д., но вы также уже будете готовы сделать предложение на покупку (offer) когда найдете понравившийся вам дом. Многие продавцы часто просят pre-approval письмо от банка перед тем как начнут рассматривать ваше предложение о покупке их дома. Это экономит их время и дает вам возможность быстрее закрыть сделку.
- В процессе покупки дома, не совершайте никакие действия, которые могут повлиять на ваше финансовое положение (не меняйте работу, не совершайте крупные покупки, например машину, не открывайте новые кредитные карты, не выводите деньги со счетов и т.д.). Как риэлтор, я также смогу вам посоветовать подходящего кредитного брокера и банк с наилучшими условиями.
- Если вы пришли на «Open House», старайтесь не раскрывать информацию, которая может быть использована, чтоб поднять для вас цену (например, что вам нужно срочно переезжать)
Шаг 2. Свяжитесь со своим риэлтором
- Для покупателей, услуги риэлтора (агента покупателей) абсолютно бесплатны в Северной Каролине, поэтому всегда ищите дом со своим агентом. Максимально подробно поделитесь с риэлтором информацией о доме, который хотите купить (максимальная цена, количество спален, участок, школы, год постройки и т.д., район, близость к школе и магазинам, вид на океан и т.д) – чем больше вы дадите информации, тем быстрее можно найти вам подходящий вариант. Подпишитесь на рассылку с информацией о домах, которые в данный момент есть на рынке, и которые выйдут на рынок в ближайшее время. Риелторы, в отличие от популярных веб сайтов, используют свою собственную сеть, и имеют доступ к информации, которой может не быть на обычных сайтах.
Шаг 3. Начинайте поиск дома
- Просматривайте информацию о домах, которая будет приходить на вашу электронную почту. Если решите посмотреть дом вживую, звоните своему риелтору, и он/она назначит время для просмотра.
- Дома в Северной Каролине и, особенно в Wilmington area продаются довольно быстро, поэтому не следует затягивать с просмотром. Если вы все же решились сделать оффер на дом, сразу же оговорите цену и условия с вашим риэлтором.
- Я помогу проверить историю продажи дома, а также цены на дома по-соседству. Также, я смогу проверить историю выплаты налогов и другую информацию которая поможет нам вести переговоры разработать стратегию переговоров и снизить цену.
Шаг 4. «Due Diligence» и «Earnest Money»
- Будьте внимательны! Подписанный покупателями и продавцами предложение на покупку (offer) является официальным контрактом, по которому вы обязуетесь купить дом, а продавцы обязуются вам его продать.
- В Северной Каролине существует понятие «Due Diligence» период (обычно 20-30 дней) в течение которого вы будете проводить инспекцию дома, обговаривать с продавцом условия ремонта (продавец может согласиться делать частичный или полный ремонт, а может и ответить отказом). В этот же период вы должны обратиться за займом на покупку дома. Также, именно в течение данного периода времени вы имеете право разорвать контракт по какой-либо причине или, вообще, без объяснения причины, уведомив продавца о разрыве контракта. Поскольку продавцы будут «снимать» дом с рынка и «держать» его для вас, принято предлагать т.н. «due diligence fee» – деньги, которые вы платите напрямую продавцам. Сумма “Due Diligence” не установлена и зависит от многих факторов, например, “популярность” дома, наличие у продавца нескольких офферов, суммы дома, вашего желания “выиграть” определенный дом и т.д.
На этом этапе я помогу вам обговорить стратегию и сумму «due diligence fees». Помните, если вы решите не покупать дом (разорвать контракт), то эти деньги вам НЕ ВОЗВРАЩАЮТСЯ!
- «Earnest Money» это дополнительная сумма, которую принято выплачивать независимому лицу (как правило это ваш риэлтор или адвокат, который сопровождает сделку), тем самым показав продавцам, что у вас не только имеются деньги на покупку дома, но и что у вас серьезные намерения довести сделку до конца. Если вы решите прервать сделку до истечения “Due Diligence” периода, то “Earnest Money” чек вам будет возвращен. В случае, если вы разрываете контракт после “Due Diligence” периода, или вам откажут в займе (поэтому важно иметь pre-approval из банка заранее), то “Earnest Money” будут выплачены продавцам. Если вы доводите сделку до конца (покупаете дом), “Due Diligence” и “Earnest Money” будут учтены в оплате ваших расходов на завершение сделки (closing costs).
- На этом этапе я помогу вам определиться с суммами “Due Diligence” и “Earnest Money” и проконтролирую сроки, а также буду представлять ваши интересы в переговорах с банком и агентом продавца.
Шаг 4. Оффер.
- В офере мы прописываем сумму, которую вы предлагаете за дом: сумму «Due Diligence fee», сумму «Earnest Money», предполагаемую дату покупки, а также перечисляем все то, что вы хотите, чтобы продавцы оставили в доме (напр. стиральная машина, сушилка, холодильник, детская площадка и т.п.). Все, что «прикручено», «привинчено» и «прибито» к стенам, полу и потолку переходит вам по умолчанию (люстры, плита, посудомойка, карнизы для штор и т.п.). Также, в зависимости от ситуации, можно попросить продавцов оплатить гарантию на дом на первый год, предложить почистить ковры перед передачей ключей, запросить генеральную уборку и т.п.
- Я помогу вам составить оффер и вместе с pre-approval письмом из банка и всеми необходимые документы (disclosures), я пересылаю этот оффер агенту продавца.
- Продавец рассматривает оффер и сообщает о своем решении. Если продавец в ответ высылает свой оффер — ваш оффер считается аннулированным.
Шаг 5. Офер принят, контракт подписан. Что дальше?
- Как только контракт подписан и вы выписали чеки, самое время подавать документы в банк на получение займа. Банк начинает рассмотрение вашего заявления и заказывает appraisal (оценку дома лицензированным специалистом по оценке домов).
- В это же время мы назначаем инспекцию дома. Инспектор составляет список всех недочетов и неисправностей.
- Это период “Due Diligence”, поэтому самое время договориться с продавцом о ремонте и устранении всех неисправностей.
- Также именно в этот период я рекомендую заказать составление карты вашего будущего участка (т.н. survey), где будет указаны точные границы и все то, что находится на вашем участке, но принадлежит соседям (напр. забор, сарай, кусты и т.д.) и наоборот.
- Как только вы получаете одобрение от банка на займ и финансовый расчет, вы идете в свой банк и делаете “wire transfer” на счет вашего адвоката. Теперь вы готовы к финальному шагу – закрытию сделки (closing).
Шаг 6. Закрытие сделки (Closing)
Вы, вместе с вашим риэлтором, адвокатом и банкиром встречаетесь в офисе вашего адвоката или вашего риэлтора и подписываете все необходимые бумаги. Значение каждой из них вам разъяснит ваш адвокат. После подписания вы передаете ему чек, а он вам ключи от ВАШЕГО НОВОГО ДОМА! Если вы готовы начать поиск своего дома- свяжитесь со мной и мы приступим к поиску.
